{h1}
članci

Upravljanje rizicima u projektima očuvanja zgrada

Anonim

Najsnažnije strategije upravljanja rizicima počinju kada prvi put pogledamo zgradu i ne završimo na završetku projekta, već kroz korištenje i okupaciju zgrade. Robustan pristup također uključuje zapošljavanje kompetentnog tima i implementaciju potrebnih aktivnosti i alata za upravljanje rizikom, a zatim shvaćanje da kada se odmakne od tog ideala, rizici se povećavaju. Međutim, mora biti razmjeran i analizom troškova, može se utvrditi ravnoteža u onim što se smatra razumnim akcijama i aktivnostima.

Uvod

Postoje mnoge vrste rizika i iako kontrolni troškovi i datumi završetka često ukrcavaju naslove, mora se također upravljati rizikom ne navodeći najprikladniji posao i pazeći da se posao pravilno poduzme i da se postignu optimalni standardi kvalitete.

Najkritičnija početna faza započinje imenovanjem konzultanta ili in-house tima koji slijedi BS 7913: 2013: Vodič za očuvanje povijesnih zgrada koji definira cjelokupni proces u obavljanju posla povijesnim i tradicionalnim starijim zgradama. Ovdje opisuje kompetenciju i navodi akreditaciju (također poznat kao certifikacija) kao sredstvo identificiranja odgovarajućeg osoblja. To je jedan od načina za smanjenje rizika - s najkompetentnijim osobljem na brodu.

Razumijevanje zgrade

Postoje veći rizici u rješavanju postojećih zgrada u usporedbi s izgradnjom novih. Može biti neizvjesnost oko točnog dizajna i stanja. Također moramo razumjeti značenje zgrade.

Nije neuobičajeno otkriti da je stanje zgrade gore od jedne misli i izlagati značajke koje su prethodno bile nepoznate pa stoga budite svjesni da ćemo saznati više o strukturi dok napredujemo kroz projekt. Ipak, trebamo težiti da se rizik 'nepoznanica' zadrži na apsolutni minimum.

Takvi rizici mogu se umanjiti ako se njihova mogućnost shvati na samom početku i da se u toj fazi razvije dobro promišljena strategija, ali ona mora biti pravilno opremljena i provedena. Strategija bi se trebala protezati u trajnom upravljanju zgradom i ne završiti na završetku projekta.

Na početku, strategija upravljanja rizicima mora se usredotočiti na logičke faze i početne su sljedeće:

  • a) Razumijevanje njegovog dizajna, materijala koji je izrađen od kronoloških stadija razvoja i potpune implikacije toga.
  • b) Razumjeti značenje i elemente, skupine elemenata i značajki koje čine zgradu. Također moramo shvatiti njihovu ranjivost.
  • c) razumjeti stanje.

Što više raditi na poduzimanju gore navedenog, to je manje rizika. Međutim, mora biti razmjeran i uzeti u obzir analizu troškova i bit će ograničenje količine posla koji se poduzima u tim fazama do onoga gdje se može smatrati nerazumnim.

Što se tiče (a) i (c) gore, količina i kvaliteta informacija izvedenih ovisit će o:

  • Vrsta građevinske ankete - izbori čiste vizualne inspekcije ili građevinske patološke analize.
  • Nadležnost geodeta - očuvanje akreditirano ili ovjereno ili ne? To može napraviti vrlo veliku razliku u ishodu.
  • Oprema koja se koristi - to može biti u rasponu od jednostavnog električnog mjerača vlage do niza opreme za mjerenje koje može testirati snagu materijala, analizirati prave razine vlage i izvora, uvjete okoline i još mnogo toga.

intervencije

Sve intervencije će se oslanjati na gore navedeno i stupanj razumijevanja zgrade će imati veliki utjecaj na rizike koji se poduzimaju. Pravilno razumijevanje utjecaja svih vrsta intervencija, uključujući popravak je bitno. Popravci se trebaju usredotočiti na probleme koji uzrokuju potrebu za popravkom, a ako ne, uzmemo rizik u ponovnim pojavama problema. Ako popravak nije sličan, onda oni mogu imati štetni učinak na značenje. Stoga treba poduzeti procjenu utjecaja nasljeđa. Ako se taj proces pravilno prate oni s potrebnom kompetencijom, rizik od neprikladnih i tehnički nepravilnih popravaka bit će minimiziran.

Pri planiranju prilagodbe zgrade postoje isti elementi rizika, ali oni mogu biti još veći. Starije građevine možda su bile izvedene na razuman način već stotinu godina ili više, ali prilikom prilagodbe to može imati ogroman utjecaj, ali to ovisi o obliku prilagodbe. Rizici se mogu upravljati ako dovoljno razumijemo zgradu i sve probleme.

Nabava radova

Samo odabir izvođača koji imaju specifičnu prikladnost za predmetni projekt bi bio dobra polazna točka i to bi se moglo postići nizom aktivnosti koje uključuju gledanje na prethodne radove - nedavne i povijesne, u razgovoru s bivšim klijentima, dobivanje CV-a onih koji rade na projektu, gledaju na strukturu menadžera izvođača i primjećuju stručnost pojedinaca. Mjera u kojoj se to provodi ovisi o veličini projekta i moglo bi biti da su izvođači tako dobro poznati da ne bi sve to bilo neophodno. Međutim, svako smanjenje gore navedenog povećat će rizike.

Postoji nekoliko opcija nabave koja će imati prednosti i nedostatke. Važno je odabrati onaj koji može pružiti najbolje rezultate uz minimalni rizik, ali i pobrinuti se da su odgovornosti jasno razumljive i poduprte u ugovorima.

Izvođač će uvijek riskirati u pogledu svoje ponude i onoga što mu je dopušteno. Takvi rizici moraju biti razumni i ako se na izvoĊaĉ stavlja prekomjeran rizik, rezultat može rezultirati veći iznos ponude ili neprimjerene ponude.

Programiranje

Klijenti i njihovi konzultantski tim programirat će projekt prije imenovanja izvođača i moraju biti svjesni da postoji mnogo stvari koje vode do početka projekta koji može potrajati duže od očekivanog. Primjeri uključuju pristanak na obavljanje posla i ovo je mjesto gdje će službeni stručnjaci pomoći smanjiti rizik nesigurnosti. Uvijek je moguće da se opseg može mijenjati dok se posao napreduje i klijent treba to razumjeti, osobito ako se oslanja na okupaciju zgrade ubrzo nakon završetka projekta. Vrijeme može utjecati na rad i odabir najprikladnijeg doba godine za izvršenje radova smanjuje taj rizik. Međutim, određivanje posebnih zaštitnih mjera također će smanjiti taj rizik.

Upravljanje troškovima

Kontrola opsega je bitno ako se troškovi trebaju kontrolirati. Rizik da će rad biti različit i može se povećati mora se prihvatiti na samom početku i mora se uspostaviti okvir kako bi se osiguralo da se trošak rada, uključujući svaku njegovu varijaciju, dosta ponudi, a bilo koje produljenje ugovora nužno zbog povećanje i / ili promjena radova temelji se na izvornom iznosu ili proporciji natječaja.

To znači da se sume dobivene od svakog izvođača natječaja svakako treba podijeliti dosljedno između svih primljenih ponuda. Jedini način da se to postigne je za mjereni raspored radova koji će biti proizvedeni za sve konkurentne izvođače na cijenu. To može uključivati ​​privremene količine i količine koje su procjena onoga što bi se moglo zahtijevati. To će pomoći u upravljanju rizikom od plaćanja napuštenih cijena za radove koji su pored navedenih.

Upravljanje kvalitetom

Osiguranje da se pridržava specifikacija je bitno i BS 7913: 2013 sadrži savjete kroz nadzor nad projektom. Ovo naglašava da jednostavno provjeravanje posla na završetku ne mora uvijek biti dostatno i imajući u vidu da neki nedostaci uzrokovani određenjem propisa ne mogu se otkriti već dugi niz godina, potrebno je više usklađen pristup kako bi se smanjili ti rizici.

Izvođač je odgovornost osigurati sukladnost specifikacija, a ne službenik ili rad, arhitekt ili bilo koji drugi član projektnog tima. Međutim, rad treba certificirati samo kao potpuni, bilo na privremenoj ili konačnoj osnovi, ako je u skladu s specifikacijom.

BS 7913: 2013 ističe pristup upravljanja rizicima u upravljanju usklađenosti i kvalitetom specifikacija. Od samog početka zahtijeva da specificiraju pojedinosti o područjima rada koji su visoki prioritet u pogledu proaktivnog pristupa upravljanju kvalitetom. To znači da kada nije moguće utvrditi je li predmet rada ispravno proveden samo tako da ga pregleda po dovršetku, izvođač mora predložiti metodu (unutar plana izvršenja projekta) kojim će upravljati kvalitetom rada i to dokazuje arhitektu / građevinskom geodetu ili drugom predstavniku klijenta. Odgovornost je arhitekta / građevinara da bude zadovoljan i može poduzeti vlastite inspekcije i testove po potrebi. To je način na koji se rizik od neusklađenosti specifikacije može smanjiti.

Postoje mnoge aktivnosti koje bi se moglo očekivati ​​u okviru projekta izvođenja projekta izvršenja koji uključuju inspekcije u određeno vrijeme zajedno s testovima i stvari kao što su upravljanje skladištenje materijala i slično.

Meki slijetanje

Ako je projekt pravilno pokrenut i dovršen sa svim rizicima koji su razumljivi i upravljani, zgrade bi trebale biti prikladne za namjeravanu okupaciju, ali ako postoje ograničenja o tome što ova okupacija znači, onda ih moraju razumjeti korisnici i upravitelji zgrade.

Također je važno od početne faze projekta, da se koristi odgovarajuća stručnost u korištenju i radu zgrade, jer će to minimalizirati rizik prilagodbe zgrade na način da se minimizira rizik od neprikladnosti. To može uključivati ​​operativnu i komercijalnu stručnost.

Upravljanje rizikom u praksi

Svi različiti mogući rizici moraju biti navedeni na samom početku projekta i stavljeni u registar rizika. Ovdje se mogu procijeniti, odrediti njihova sredstva ublažavanja i dati preporuke. To može uključivati ​​najidealnije načine upravljanja rizicima zajedno s drugom, trećom i možda i drugim mogućnostima. Bez sumnje će biti slučajevi kad se implementacija smanjenja rizika može oslanjati na spremnost klijenta da stavlja dovoljno resursa.

Slika 1: U Cardiff Castle projektnim rizicima upravljao je na nekoliko načina, uključujući opsežan istraživački i analitički program, proaktivno upravljanje kvalitetom, uključujući oblik ugovora za konsolidaciju pristupa i trajni režim upravljanja zgradom koji uključuje kontrolu zaštite okoliša.

Slika: Vijeće Cardiffa

Slika 2: Veliki projekt popravaka i rekonstrukcije na Trafalgar Squareu u Sunderlandu, gdje ponovno uvođenje propusnosti pare u konačnici znači upravljanje rizikom da stanovnici koriste nepropusnu dekoraciju kroz opskrbu propusnom bojom od strane stanodavca svakom stanovniku na trajnoj osnovi.

Slika: John Edwards.

Prof. John Edwards MA, DipBldgCons, CEnv, FRICS, FCIOB, IHBC je direktor Edwards Hart Chartered Surveyors i povijesnih zgrada konzultanata i glavni autor BS 7913: 2013: Vodič za očuvanje povijesnih zgrada; RICS iSURV vodeći autor na upravljanju rizikom u očuvanju zgrade i profesoru na praksi na Sveučilištu Wales Trinity St David: [email protected] uk

- Zavod za očuvanje povijesnih zgrada

Preporučeno

Veličine papira

BIM - to je o planeti - 3. dio

Mitie - drone kontrola štetočina